Sindaco Ottombrini: «Sugli espropri consulenze tecniche inattendibili, ingiustificate e fuorvianti»

Uno degli aspetti più controversi della questione espropri per la costruzione delle abitazioni di cooperative edilizie, è la differente valutazione da parte delle consulenze tecniche ordinate dal giudice sul valore dei terreni. Valori ritenuti da più parti sovrastimati e tale considerazione è stata espressa anche dall’ultima sentenza della Corte di Appello sugli espropri. il Sindaco di Ruvo, Vito Ottombrini, ha voluto sollevare la questione scrivendo una lunga e dettagliata lettera al Presidente della Republbica e alle altre cariche istituzionali nazionali. La stessa lettera è stata inviata ai parlamentari pugliesi. La questione di quelle che il Sindaco ha ritenuto erronee e fuorvianti valutazioni era stata già sottoposta al Presidente della Corte di Cassazione. Di seguito il testo della lettera.

Come è noto -anche a seguito dell’attenzíone riservata sul punto dagli organi di informazione nazionali e locali- da qualche anno nel Comune di Ruvo di Puglia si è prepotentemente imposta una emergenza di carattere urbanistico potenzialmente idonea a sfociare in complicazíoní di natura sociale. Mi sembra doveroso tralasciare ogni premessa e passare ad una estrema sintesi rispetto a quanto accaduto.

Nel periodo temporale compreso fra il 2001 e il 2003 furono emanati otto decreti di esproprto finalizzatí ad attuare un preciso obiettivo di politica abitativa previsto dallo strumento urbanistico generale: contemperare le esigenze dei cittadini ad una edilizia residenziaie economica e popolare che permettesse il diritto all’abitazione, con le aspettative di quanti, proprietari di appezzamenti di terreno, aspiravano ad una edilizia privata che permettesse loro la realízzazione di una casa di proprietà. Infatti, lo strumento attuativo prevedeva che ogni comparto individuato fosse scomposto in due subcomparti di superficie eguale (50% e 50%) e che i suoli espropriati fossero cosi suddivisi: i suoli compresi nel primo subcomparto, destinato aIl’edilizia residenziale pubblica, venivano assegnati in diritto di superficie alle cooperative costituitesi e all’IACP per la
realizzazione di alloggi destinati a determinate finalità sociali; i suoli inclusi nel secondo subcomparto, destinato aIl’edíIizia privata, venivano riassegnati ai proprietari contestualmente al diritto di edificare nella misura del 50% della cubatura esprimibile. Ora, è accaduto che, i proprietari espropriati, nonostante l’offerta di indennità pari a circa € 22 al mq e del riconoscimento ad edificare nei termini sopra indicati, proponessero opposizione innanzi alla Corte di appello di Bari, ritenendosi insoddisfatti della misura dell’indennità.

A far data dal Luglio 2005, la prima sez. della Corte di Appello ha emesso numerose sentenze che hanno ribaltato la quantificazione originaria, anticipando con ciò quella che sarebbe stata la portata effettiva dell’art. 2, c. 89, della legge n. 244/2007, tI q.uale andava a introdurre il nuovo comma 1, dell’art. 37 del testo unico sugli espropri n. 327/2001 mutuando con ciò la sent. della Corte Costi. n. 348/2007 che aveva dichiarato la illegittimità costituzionale dell’art. 5-bis della legge n. 359/1992 e, conseguentemente, dell’art. 37, c. 1 e 2, del DPR n. 327/2001 (in quanto ritenute disposizioni palesemente contrastanti con la Convenzione europea dei diritti dell’uomo e delle libertà fondamentali). In tal modo veniva drasticamente cambiato il parametro da cui si partiva per calcolare il valore base della proprietà: da una base di valore venale sensibilmente mitigato rispetto al prezzo di mercato si passava cosi ad un concetto di valore venale praticamente uguale alla valutazione di mercato, con ciò determinando un aumento tra il 50 e il 70% ríspetto al regime precedente e, dunque, nel caso di specie, rispetto alle consulenze tecniche condotte per individuare la soglia dei 22 €, di cui si è detto poc’anzi. Ma non solo: a ciò si aggiungevano una serie di consulenze tecniche di ufficio ordinate dal tribunale di volta in volta inspiegabilmente ed irragionevolmente contrastanti tra loro che hanno determinato una lievitazione dei valori ben al di là del 50/70% dí cui si è detto poc’anzi e che hanno dunque generato un quadro complessivo fortemente discriminatorio.

Concretamente, le circostanze sopra riportate hanno costretto la Corte d’appello a pronunce che hanno poi dato origine a conseguenze aberranti: innanzitutto, è saltato completamente il valore base che era stato determinato nel contesto di un regime normativo sensibilmente diverso; in secondo luogo, le stime diversificate (cui i giudici non potevano fare altro che attenersi) hanno comportato che le pronunce variassero da un minimo di 38 € al mq ad un massimo quasi dieci volte superiore ovvero pari a 295 € mq, determinando rilevanti discriminazioni tra gli stessi ricorrenti. E, si badi bene, tali sperequazioni non si sono limitate a comparti diversi (il che sarebbe di per sé abominevole poiché si sta parlando di lotti confinanti tra loro e dunque compresi in zone territoriali assolutamente omogenee tra loro) ma addirittura hanno riguardato appezzamenti di terreno inclusi nel medesimo comparto in quanto i proprietari espropriati hanno presentato ricorsi distinti per tutelare singolarmente le proprie ragioni.

E il paradosso si amplifica ulteriormente se si pensa che i valori di mercato dei terreni edificabili compresi in territori attigui e in centri abitati di pregio ben maggiore (v. per tutti Trani) non vanno al di sopra dei 60/80 € al mq. Tra l’altro si richiama I’attenzione di chi ha Ia pazienza dí leggere queste pagine sulla circostanza che stiamo parlando di indennità per I’acquisto del solo terreno che devono essere versate dai soci di cooperative costituitesi per l’ediIizia residenziale pubblica! E cioè di cittadini che si sono rivolti all’edíIízia economico popolare per poter avere una casa.

E non è un caso che I’uitimo incarico di CTU in ordine cronologico (novembre 2011) sia stato disposto dalla 1^ Sez. civile della Corte di Appello di Bari sulla base della constatazione -da parte del medesimo giudice- di avere a che fare con un valore, inerente la controversia in oggetto, stimato dal consulente e pari € 271,00/mq «notevolmente superiore a quello risultante da altre perizie aventi ad oggetto terreni di caratteristiche affini nel medesimo agro di Ruvo di Puglia, sì da eccedere la normale oscillazione interpretativa nei metodi estimativi che possa essere posta con tranquillltà a fondamento di una decísíone gíudízíaría equlllbrata. ríspetto ad altre uícende contenzíose consímíÍi”. Conseguentemente, il CTU incaricato dalla Corte dAppello, in data 5/7/2012, partendo dalla premessa in base alla quale “gli undici comparti edificatori appaiono piuttosto omogenei fra loro…”, concludeva il proprio lavoro affermando che la stima operata da un organo terzo appositamente nominato dall’amministrazione nel lontano 2004 e sulla quale si era basata una prima CTU appare senza alcun dubbio “sovradimensionata….non corretta ríguardo agll índící dí fabbbricabilità…non…corretta urbanistícamente, … presta il fianco a notevoli censure. In conclusione la deduzione formulata dalla relazione dí CTU…. rlsulta del tutto arbitraria… Il valore venale unitario dí € 277,00/mq …. risulta del tutto inattendibile ed ingiustificato, oltre che fuorviante …..Il consulente tecnico nominato dalla Corte d’Appello conclude stimando dunque l’indennità di esproprio al netto dagli interessi e dall’dennità di occupazione in 85,00 €/mq cifra questa ben lontana dal valore di 271,00 € iniziali e, soprattutto, da tutte le altre valutazioni che hanno originato la difficile situazione descritta nelle pagine della presente relazione.

Ad ogni modo, alcune delle pronunce della Corte dAppello che si sono basate su stime che, come si è visto, vengono ora giudicate “inattendibili, ingiustificate e fuorvianti” sono state confermate dalla Cassazione (che, essendo un giudice di legittimità, ha ben poco spazio per entrare nel merito) ed altre sono in attesa di essere prese in considerazione dalla Suprema Corte.

L’amministrazione comunale sta cercando di utilizzare tutti gli strumenti che l’ordinamento pone in essere -tra cui anche il ricorso per revocazione delle sentenze- ma sta di fatto che le problematiche di straordinaria entità che si pongono sono del seguente tenore:

A) Situazione economica e finanziaria dell’amministrazione comunale. il soggetto beneficiario degli interventi è costituito dalle cooperative e, dunque, dai loro soci che hanno potuto costruire le proprie case; tuttavia, il soggetto espropriante tenuto al pagamento delle esorbitanti indennità nei confronti dei ricorrenti vittoriosi è direttamente il Comune. Orbene, alcuni processi hanno già passato il vaglio della cassazione e, in alcuni casi, è già iniziata la procedura esecutiva diretta a realizzare quanto stabilito dal giudice mediante il pignoramento nei confronti delle casse comunali. Per la maggior parte delle somme determinate il Comune vanterà poi una azione di rivalsa sulle cooperative, ma nel frattempo è immediatamente tenuto ai versamenti che, solo nell’anno in corso, potrebbero arrivare a quasi 10.000.000 di €. Ciò, in ogni caso, determinerà una totale assenza di liquidità con possibili risvolti sotto il profilo del dissesto ftnanziaúo e, nella migliore delle ipotesi, anche
rimanendo su cifre ridotte, causerà con ogni probabilità, un mancato raggiungimento dellbbiettivo imposto dal patto di stabilità con riflessi di carattere finanziario sull’esercizio 2013 che si tradurranno in una consistente riduzione dei trasferimenti da parte dello Stato (senza tener conto delle altre sanzioni, fra cui il divieto assoluto di procedere a nuove assunzioni in una macchina amministrativa grandemente sottodimensionata): per cui, in tal caso, nella migliore delle ipotesi, la dichiarazione di dissesto ftnanziaúo sarebbe solo procrastinata di un anno.

B) Situazione sociale. Nonostante quanto detto, è questo l’aspetto che preoccupa maggiormente l’amministrazione comunale. Infatti, in base a quanto riportato nel punto precedente, il Comune sarà costretto a recuperare quanto versato per effetto delle pronunce del giudice rivolgendosi direttamente ai soci che, comunque, hanno beneficiato dell’intervento; e sarà costretto ad attivare le procedure esecutive nel caso in cui tale recupero non vada subito a buon fine poiché, diversamente comportandosi, si configurerebbe un profilo di responsabilità erariale. Ciò comporta che i soci delle cooperative siano tenuti al pagamento. È bene, a questo punto, fare qualche esempio. Nei sub comparti dove la valutazione al mq è stata quantificata in € 290 a fronte dei 22 € iniziali, per zone di circa 350-400 mq (naturalmente la superficie di casa coperta è di gran lunga inferiore poiché il suolo su cui costruire, ragionevolmente, non può coincidere con il fabbricato) i soci sfortunatamente interessati si troverebbero nella seguente situazione: hanno già versato 8.800 € a suo tempo (22 X 400) per l’acquisto presunto del diritto di superficie sul terreno; hanno costruito le case per un valore medio di € 100.000; devono ora versare 107.200/93.800 € [(290 – 22) X 400/350] per poter acquistare definitivamente la titolarità del diritto di superficie (e, dunque, neanche il diritto di proprietà!). E tutto ciò con riferimento ad alloggi che hanno una precisa destinazione sociale in quanto trattasi di edilízía residenziale pubblica e non di
edíIízia libera. È facile immaginare come – specialmente in un periodo difficile come quello attuale – questa gente, in gran parte composta da
cittadini che hanno dei lavori normali, che percepiscono stipendi medi o medio-bassi,che in alcuni casi sono disoccupati o in cassa integrazione, siano impossibilitati aversare cifre come quella suddetta.
Nelle assemblee che l’amministrazione ha organízzato con gli interessati (complessivamente si tratta di circa 500 famiglie) i cittadini intervenuti, dopo aver comprensibilmente manifestato il proprio sconcerto e il proprio turbamento, hanno naturalmente informato che nessuno di loro sarebbe stato nella possibilità di pagare, che il comune al piu si sarebbe potuto rifare sulle case costruite e che, a quel punto, privi di una abitazíone, con le loro famiglie, si sarebbero giustamente rivolti aile istituzioni pubbliche per reperire un tetto sotto il quale rifugiarsi, con donne e bambini.

Ecco perché, come si diceva, il secondo aspetto del problema e la potenziale esplosione di una emergenza sociale preoccupano in misura rilevante questa amministraziotte, se non altro per un senso di responsabilità nei confronti di una comunità amministrata che sta già pagando un alto tributo sull’altare della crisi economica.

L’amministrazione sta cercando di stare accanto ai cittadini con ogni mezzo, ma è chiaro che, di fronte a situazioni eccezionali servono rimedi eccezionali, di cui un piccolo comune come il nostro non può disporre. per questo motivi ci rivolgiamo al Presidente della Regione, ai Consiglieri regionali, ai parlamentari eletti nelle nostre circoscrizioni: sono necessarie soluzioni che travalicano il ristretto ambito di competenza territoriale, che vanno ben al di là dei poteri attribuiti dalla Carta Costituzionale ad un ente locale medio – piccolo.

Ciò che questo comune può fare, in termini di reperimento delle risorse o sotto il profilo della dilazione dei pagamenti, lo farà certamente nei ristretti limiti posti dalla responsabilità erariale (ed anche al fine di fare luce su questo aspetto, abbiamo chiesto un incontro con il Presidente della sezione regionale della Corte dei conti). Ma a ciò si dovrà necessariamente aggiungere un consistente aiuto da parte di istituzioni di più alto livello prima che questi problemi si trasformino in una emergenza sociale dagli esiti imprevedibili e con contraccolpi permanenti.

Per questi motivi si chiede ai destinatari della nota di intervenire nelle proprie sedi dichiarando, sin d’ora, la propria disponibilità a partecipare a qualsiasi convocazione di incontro che le SS.VV. riterranno opportuna affinché le questioni poste nella presente siano compiutamente illustrate.
Cordialmente.
Ruvo di Fuglia, 4 ottobre 2OI2
IL SINDACO