Crisi immobiliare, le proposte alternative di Mondocasa consulting

Il centro studi Mondocasa Immobiliare Consulting è da sempre attento nel seguire gli andamenti e cambiamenti del mercato immobiliare delle province di Bari e Bat e in particolare nelle città di Terlizzi, Ruvo, Molfetta, Giovinazzo e Trani ha registrato un mercato delle transazioni immobiliari che segna un mutamento epocale e radicale della domanda e dell’offerta, evidenziando un crollo del numero delle compravendite nonché di una consistente diminuzione del valore degli immobili. Di contro si nota una esponenziale crescita del mercato delle locazioni che vede i proprietari costretti a mettere a reddito i loro immobili per far fronte alla crescente pressione fiscale.

I motivi dell’attuale situazione, che vede coinvolto a 360 gradi il comparto immobiliare, si individua in questa crisi che frena la possibilità di spesa delle famiglie e causa il calo dei prezzi che scoraggia gli investitori che da sempre hanno creduto nella casa come investimento sicuro. Ma il mercato è di colpo cambiato anche e soprattutto a causa della cosiddetta “stretta creditizia”: quelle stesse banche che prima erogavano mutui al 100% del reale vaIore dell’immobile, consentendo a chiunque di provare ad acquistare casa, hanno giustamente dovuto rivedere i parametri di concessione del credito. Si è cosi innalzata la soglia di liquidità necessaria per affrontare l’acquisto della casa; adesso bisogna disporre di un maggiore anticipo iniziale per coprire anche quella parte del prezzo di compravendita che non è più finanziabile con il mutuo. Quindi, un anticipo più elevato è un bel problema, non solo per chi vuole comprare, ma anche per chi deve vendere.

La nostra azienda, in collaborazione con la Fimaa (Federazione italiana mediatori agenti d’affari della provincia di Bari), ha analizzato l’attuale situazione del comparto immobiliare contrastandola con lo studio e approfondimento di strumenti negoziali alternativi alla compravendita tradizionale, capaci di far fronte alle difficoltà dell’accesso al credito nonché di agevolare la dismissione della crescente mole di invenduto. Infatti, la predetta stagnazione del mercato immobiliare colpisce anche i costruttori che si trovano con sempre più immobili invenduti, così anche alcune imprese incominciano ad utilizzare metodologie di vendita alternative.

Ecco che emerge una metodologia di compravendita immobiliare: il “Rent to buy” proveniente da quei Paesi anglossassoni, quali Stati Uniti, Australia, Regno Unito ed Irlanda, guarda caso Paesi che hanno subito una forte crisi dei mutui subprime, e poi introdotta ed adattata in Italia.

Rent to buy

II Rent to buy (da non confondere con l’affitto con riscatto) è un “programma preparatorio all’acquisto” che consente di entrare subito nell’abitazione scelta, dapprima in locazione (rent) e successivamente nella piena proprietà (buy), al completamento del processo di acquisto che si concluderà entro i tre anni ad un prezzo pattuito e bloccato ad oggi.

Rinviando il rogito notarile e, di conseguenza, l’accensione del mutuo, si ottengono quattro importantissimi benefici:

• la possibilità, per l’acquirente, di crearsi uno “storico creditizio” finalizzato a migliorare il proprio rating (punteggio) per ottenere poi il mutuo con più facilità ed alle migliori condizioni di mercato, bypassando cosi l’attuale periodo caratterizzato da spread esageratamente alti;

• la creazione di un “primo effetto leva” grazie al quale l’acquirente, versando mensilmente al venditore (costruttore o privato) un importo equivalente ad un normale affitto, se ne vede accantonare il 50% come acconto sul prezzo, elevando cosi il suo deposito iniziale senza appesantire il proprio bilancio familiare;

• la creazione di un “secondo effetto leva”, derivante dalla posticipazione di tutti i costi e le imposte relative al mutuo ed al rogito notarile;

• un “periodo di prova” durante il quale, se dovessero mutare le proprie esigenze, si può vendere l’immobile ad un terzo soggetto con la semplice cessione della propria contrattualistica, evitando cosi tutti i costi del rogito.

Il Rent to buy è inoltre la soluzione ideale per coloro che, prima di acquistare un nuovo immobile, devono venderne uno usato: acquistando il nuovo possono abitarlo subito, liberando così l’usato per ritinteggiarlo e venderIo senza fretta al miglior prezzo. Una volta rogitato l’usato potranno intestarsi il nuovo immobile come prima casa.